"תוכנית אסטרטגית לאומית אחרי החגים": ראיון אישי עם עינת גנון

עינת גנון, סגנית יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מבטיחה שבקרוב מאוד תוצג תוכנית אסטרטגית לאומית להתחדשות עירונית, שתקנה קווי מפתח לבנייה של פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בישראל. בראיון אישי ל-LEGIT היא מעריכה בסבירות גבוהה כי הרשות תעמוד ביעדי הדיור של המדינה, מציגה את המהלכים של הרשות לסיוע לבנייה בפריפריה, מבטיחה להמשיך ולסייע ליזמים מול הרשויות המקומיות וחושפת איך היא מטפלת בראשי ערים סרבנים.

– מה צפוי להיות בתוכנית האסטרטגית הלאומית להתחדשות עירונית?

"מה צפוי להיות בה אני עדיין לא יכולה לומר, אבל אני כן אגיד שהיא תכלול גם מרכיבים תכנוניים, גם מרכיבים חברתיים, גם מרכיבים כלכליים. אנחנו מגבשים שורה של הצעות שתלויות גם בגופים ממשלתיים אחרים ולכן עד שלא התקבל אישורם אני לא יכולה לציין אותן. יש הרבה מאוד סעיפים שחלקם תלויים בתקציב, חלקם בשינויי חקיקה, חלקם בהסכמות של גורמים שלישיים וכו'.

"אנחנו כמובן צריכים לאשר את התוכנית מול שר הבינוי והשיכון ולאחר מכן היא תוצג ותפורסם לציבור, אני מעריכה שהיא תוצג כבר אחרי החגים. אם לא נאשר את התוכנית הזו, לא נוכל לעמוד ביעדי הדיור שהממשלה קבעה בתוכנית האסטרטגית שלה לעשורים הקרובים, כי להמשיך בעוד מאותו הדבר זה לא משהו שאנחנו רוצים ולא לשם כך הקימו את הרשות להתחדשות עירונית".

– אם הזכרת את היעדים של הממשלה – אתם תעמדו ביעדי תכנון ואישור של כ-92 אלף יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית בשלוש השנים הקרובות, יעד של 9,000 יחידות דיור בשנה בשנים 2017-2020, ויעד של כ-14 אלף יחידות דיור בשנה ב-2021-2025. זה בר ביצוע?

"אני חושבת שכן. בשנים 2018-2019 אני יכולה להגיד שכן כמעט בפה מלא. המנהלות שהקמנו בערים ושאנחנו ממשיכים להקים עושות שינוי במצב הקיים – הן מקנות עוד כוח אדם שאמון רק על הנושא של התחדשות עירונית ברשויות המקומיות. ובכלל, מאז שקמה הרשות להתחדשות עירונית יש אווירה של עשייה בנושא – יותר ראשי ערים פונים אלינו, יותר יזמים מתעניינים, יותר תוכניות מוגשות וכולי".

– מה הערך המוסף של הרשות להתחדשות עירונית?

"אנחנו הגוף שמוביל את כל מה שקשור להתחדשות עירונית בזירה הממשלתית. אנחנו מובילים חקיקה ומדיניות, מוציאים הנחיות שהשוק מתיישר לפיהן ומתווים את הדרך. כל הליך ממשלתי בתחום ההתחדשות העירונית עובר דרכנו, גם אם הוא בסמכות גופים ממשלתיים אחרים. בנוסף, אנחנו פועלים בשיתוף פעולה עם רשויות מקומיות, עם יזמים, עם ארגונים חברתיים, עם מוסדות התכנון ועם כל מי שיש לו מה לומר בתחום ההתחדשות העירונית. אנחנו מספקים מימון ישיר של מרכיבי תכנון, מקימים מנהלות עירוניות, עושים עבודות פיתוח ועוד".

– תני דוגמאות למהלכים שעשיתם למען ההתחדשות העירונית

"אחד הדברים שהרשות חידשה זה העיסוק בפן החברתי שבהתחדשות עירונית, כי הבנו שיש לתת משקל משמעותי לדיירים עצמם שהם בעלי הבית. הוקם אגף לקשרי קהילה לצד שני האגפים האחרים שלנו למדיניות ולתכנון; קידמנו את 'חוק דייר סרבן' (ששמו שונה לחוק פינוי בינוי [עידוד מיזמי פינוי ובינוי]) שאושר לאחרונה; מינינו ברשות ממונה שתהיה אחראית על פניות דיירים; בכל מנהלת עירונית תמונה פונקציה חברתית – יועץ או עובד סוציאלי שידבר עם הדיירים בגובה העיניים וילווה אותם בתהליך.

"עוד שירות לדיירים שאנחנו נספק הוא קטלוג אדריכלי למבנים שעוברים תמ"א 38 עיבוי וחיזוק, כדי שהתושבים יוכלו לדעת ולראות מה הם בדיוק מקבלים, איך מרחיבים את הדירה והבניין וכולי. אנחנו פועלים גם לפרסם חוזה מלא ומפורט בין דיירים לבין יזם תמ"א שיהיה מעין חוזה מדף ונקודת השוואה לחוזים כאלה עבור בעלי הדירות. הוא לא יהיה מחייב אלא יהווה המלצה בלבד, אבל הוא ייתן קריאת כיוון טובה. לא עשינו אותו מחייב כי זה יצריך שינוי חקיקה במשרד המשפטים ולא בטוח שזה יעבור, ובנוסף אני לא חושבת שהרגולטור צריך לסגור את כל הפינות וטוב יעשה אם ישאיר מרווח תמרון לשוק החופשי. כל חוזה צריך להתאים לפרויקט עצמו ומה שאנחנו מציעים זה בעצם חוזה מאסטר. אנחנו כן שוקלים להפוך סעיפים מסוימים בחוזה למחייבים אבל זה יצטרך באמת שינוי חקיקה.

"המנהלות העירוניות גם כן פועלות למען הדיירים. עד כה הקמנו 19 מנהלות ועוד 6 בתהליכים, והן ממש מגינות על הדיירים 'ממערב פרוע' שיכול להיות בינם לבין היזמים בערים השונות, ובעיקר בערים חלשות יותר. עלות שנתית של כל מינהלת היא כ-2 מיליון שקל, אבל ההשפעה שלה על הדיירים בערים שבהן היא פועלת היא הרבה מעבר לסכום הזה".

הרשות להתחדשות עירונית העבירה 17 מיליון שקל לחמש ערים בישראל

– בפריפריה עדיין לא הצלחתם להשפיע משמעותית

"בהחלט המקום שאליו אנחנו צריכים לשאוף ועדיין לא הגענו אליו – זה הפריפריה, ואנחנו פועלים בכיוון. בפריפריה אין מספיק התחדשות עירונית ואם הממשלה לא תתערב, אז גם לא תהיה. אנחנו לא מקבלים את המצב שעל תושבי הפריפריה נגזר לא ליהנות מתהליכי התחדשות עירונית שתושבי המרכז כן נהנים מהם.

"אנחנו מקדמים שורה של פעולות כדי לסייע לפריפריה, אחת מהן היא החלטת ממשלה להקצאת קרקע משלימה בין יישובים – הקרקע המשלימה תוקצה ליזמים בערים החזקות יותר בישראל שבמרכז הארץ, תמורת בנייה ביישובים חלשים יותר בפריפריה שאין בהם כדאיות כלכלית. זה התפקיד שלנו – לחשוב על פתרונות יצירתיים ולא שגרתיים מחוץ לקופסא כדי שיאפשרו את הפרויקטים האלה.

"כלי נוסף לסיוע לפריפריה הוא הקרן להתחדשות עירונית שקמה מתוקף סעיף בחוק מקרקעי ישראל, שאומר שאם המדינה לא מצליחה בשיווקי הדיור להשכרה, התקציבים האלה יועברו לקרן שתממן בין השאר בנייה בפריפריה".

– הרשות טוענת כי היא משחררת חסמי בירוקרטיה. תוכלי לפרט איך בדיוק ומה נעשה בנושא?

"אנו פועלים כל העת כדי להסיר חסמים ולהאיץ תהליכים. לשם כך גם הוקם אגף מדיניות ברשות, שאני עומדת בראשו. חלק מהמהלכים הרבים שאנחנו מבצעים קשורים להליכים סטטוטוריים כגון תיקוני חקיקה ויוזמות חקיקה, כדוגמת חוק המארגנים וחוק הדייר הסרבן. בנוסף, אנחנו יוזמים פגישות עם גורמי מפתח במטרה לקבוע את הכיוון שאליו השוק צריך ללכת בכל הנוגע להתחדשות עירונית. כמו כן, אנו מנפיקים מדריכים ליזמים ולדיירים אשר יכתיבו את אופן ההתנהלות הנכונה והרצויה והסכמי המדף שהזכרתי קודם הם חלק מזה. בנוסף, אנו עובדים מול רמ"י בכל הקשור להקצאת קרקע משלימה ליזמים, נותנים להם רוח גבית במוסדות התכנון, ומקדמים בותמ"ל תכניות הן בתקצוב שלנו והן של יזמים פרטיים".

– באופן יותר רחב, איך מעודדים את הקבלנים לבנות ובכך מאוששים את התחלות הבנייה?

"אנו מהווים אוזן קשבת עבור כל השחקנים בשוק, וביניהם גם עבור הקבלנים. אנחנו פועלים כאמור להסרת חסמים ולקיצור תהליכים, כך שכל הצדדים יצאו נשכרים. בנוסף, בפרויקטים של התחדשות עירונית יש את היתרון של מכירת הדירות הנוספות אותן בונה הקבלן בשוק החופשי. אנו לא מטילים מגבלות על שיווקן, ועל כן הפרויקטים הללו הם אטרקטיביים מאוד עבור היזמים. יתרה מכך, הם לא צריכים להעמיד מראש הון עצמי לצורך רכישת הקרקע, דבר אשר מקל עליהם מאוד את התהליך".

– אתם מסייעים גם ליזמים מול הרשויות המקומיות?

"אם יזם פונה אלינו לגבי פרויקט מסוים ולאחר שבדקנו והשתכנענו שזה פרויקט ראוי מבחינת תכנון, מבחינה חברתית, אנחנו נרים טלפון לראש העיר וננסה להבין איתו ביחד מהם הקשיים, איפה הבעיות והעיכובים וננסה למצוא שביל זהב כדי לקדם את הפרויקט. בהרבה פעמים המחלוקות בין יזמים ורשויות הם לא 'אם' אלא 'איך', וכאן אנחנו נכנסים. ומסייעים מול הרשויות או מוסדות התכנון".

– מה יש לך להגיד לראשי ערים שמתנגדים באופן סדרתי להתחדשות עירונית?

"אני אפתיע ואומר שאנחנו מקדמים ביחד עם שני ראשי ערים שנתפסו כסרבני התחדשות עירונית לא מעט תוכניות. בגבעתיים למשל אנחנו מקדמים שתי תוכניות ענקיות לשכונות שלמות עם תוספת של אלפי יחידות דיור בשכונת גבעת רמב"ם ובמתחם במערב העיר. בפתח תקווה קידמנו תוכנית התחדשות עירונית לשכונות ורבר, עבדנו יד ביד עם ראש העיר.

"ברגע שעושים ניתוח ברמה השכונתית ניתן לראות את הפתרונות שאותם ראשי ערים דורשים לתושבים שלהם – שטחים למוסדות ציבור, תוספת חניות וכולי. בתמ"א בודד בבניינים לא ניתן לעשות את זה אבל ברגע שמסתכלים בראייה כוללנית בהחלט ניתן למצוא פתרונות שראשי הערים יוכלו לחיות איתם.

"בנוסף, אותן תוכניות שכונתיות מביאות גם לעידוד השוק הפרטי כי כשאנחנו עושים תוכנית כוללנית לשכונה, היא מאתרת מספר פרויקטים ואליהם היזמים ניגשים ומציעים את מרכולתם. אנחנו בעצם יוצרים שוק, אנחנו דואגים להעביר את התוכנית בוועדה מחוזית, בודקים את ההשלכות התחבורתיות, מגדירים איפה יוקמו גנים ובתי ספר, איפה יוקמו ריאות ירוקות, והיזם צריך רק לבחור פרויקט, לעמוד בקריטריונים שקבענו, ואז הוא יוכל לרוץ הרבה יותר מהר. גם יצרנו ודאות תכנונית שכל הקבלנים מייחלים לה, וגם אפשרנו לוח זמנים מהיר יותר".

– אם ראשי ערים בכל זאת מתנגדים אולי לשם ההתנגדות, את חושבת שצריך לקחת מידיהם את ההחלטה ולהעבירה למדינה?

"לא, אני ממש לא חושבת כך. התחדשות עירונית היא יותר פרויקטים לוקאליים, צריך להכיר ולדעת מיהם התושבים, מה הצרכים שלהם, צריך לדעת איך להתממשק וליצור חיבור לשכונות האחרות בעיר ולצרכים שלהן וכדומה. ראש עיר יודע את הדברים האלה והפרויקטים חייבים להיות בהידברות איתו, זה לא נכון לכפות על הרשויות המקומיות את ההתחדשות. אנחנו גם יודעים איך לעבוד עם ראשי ערים סרבנים. אנחנו יודעים לדבר, יודעים לשכנע, לא מוותרים בקלות".

– לסיכום, מה את עושה בשביל הנפש? כדי לקחת פסק זמן מהעבודה

"אני מסיימת כל יום ויום בקריאת ספרים, זה עוזר לי להתנתק ולשמור על שלוות הנפש".