"לא חייבים לקנות דירה": ראיון אישי עם מנכ"ל חברת דירה להשכיר

עוזי לוי, מנכ"ל החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה "דירה להשכיר", סבור שבישראל אפשר לבנות חיים שלמים במגורים להשכרה וזה מה שהחברה בראשותו רוצה ליישם בארץ. בראיון אישי ל-LEGIT הוא מספר כי בניגוד לרוב ההורים בישראל הוא לא ידרבן את הילדים שלו לקנות דירה, אלא דווקא לגור בדיור להשכרה כמו שדירה להשכיר משווקת. הוא מספר גם על המעבר שביצע מהמגזר הציבורי לפרטי ואז שוב בחזרה לציבורי, ומתאר את החזון שלו לשוק הנדל"ן הישראלי.

לוי צבר ניסיון בכל התחומים שמפעילים את שוק הנדל"ן הישראלי: הוא מכיר את הצד של הממשלה מכהונתו במשרד האוצר שם עבד במשך 11 שנה בתפקיד סגן הממונה על התקציבים; הוא מחזיק בידע וניסיון במימון מעבודה של 8 שנים כראש מערך הנדל"ן של בנק לאומי; הוא מנוסה בייזום, פיתוח וניהול של פרויקטי נדל"ן מכל הסוגים והגדלים במסגרת תפקידיו כמשנה למנכ"ל ואחראי על הפעילות הבינ"ל בקבוצת נכסים ובניין, וכמנכ"ל אלעד גרופ קנדה מקבוצת יצחק תשובה – וכל הכישורים האלה היו לו לעזר כשנקרא להקים את דירה להשכיר.

לוי מספר, כי "כשקיבלתי בסוף 2014 קריאה מהממונה על התקציבים דאז אמיר לוי ביחד עם שר האוצר דאז יאיר לפיד, לבוא ולהקים את חברת דירה להשכיר, קיבלתי ברצון את התפקיד. כדי לשבת על כיסא המנכ"ל נפרדתי בערך מ-80% מהשכר שהייתי רגיל אליו, אבל זה היה לי חשוב כי חשבתי שבאנו לעשות משהו גדול – לשנות את תרבות המגורים בישראל.
הייתי המועסק הראשון של החברה והייתי לבד לגמרי, הדבר היחידי שהיה בה זה השם. לא היה חשבון בנק, לא היו משרדים, לא היו עובדים, לא היה כלום. המדינה שכרה אותי ואמרה – 'תקים חברה' וזהו. נוסף לכל זאת – חודש אחרי שהגעתי, יאיר לפיד פוטר מהממשלה".

"ההבדלים בין עבודה בסקטור הפרטי לציבורי הם גדולים", מספר לוי, "ברמה העסקית אין ספק שבמגזר הפרטי יותר קל – ניתן להתקשר עם מי שרוצים ולבצע איזה עסקה שרוצים. בסקטור הציבורי ההליך הוא יותר ארוך ומסובך – חייבים להוציא למכרז כל התקשרות עם כל ספק, צריך לתת לכל מכרז להיות חודשיים בשוק, צריך לתת זמן לתגובות, לחכות להגשות בכתב ולענות להן בכתב, צריך לפתוח מעטפות, לדרג את הפרויקטים ולנמק למה נבחרו וכדומה. במגזר הפרטי פשוט עושים מה שרוצים מתי שרוצים ואיך שרוצים".

– אם כך, איך בכל זאת אתם מצליחים להוציא לשוק מספר דירות גבוה ולבצע מטלות בתחום הנדל"ן בשליחות האוצר?

"אני מגיע מהשוק הפרטי, ואני יכול להגיד שרמת המקצועיות של אנשי דירה להשכיר היא מהגבוהות ביותר בישראל. יש לנו יועצת משפטית שהיתה יועמ"שית של דניה סיבוס, יש כאן סמנכ"ל כספים שהיה סגן החשכ"ל, סמנכ"ל הפיתוח העסקי שלנו היה סמנכ"ל בנת"ע, סמנכ"ל התכנון היה משנה של בינת שוורץ (ראשת מינהל התכנון לשעבר) במשך חמש שנים וכיהן בכל ועדות התכנון הגדולות. יש כאן יחידת קומנדו ברמה שאין לאף חברת נדל"ן בשוק הפרטי בישראל, יש כאן רוח צוות שאין באף חברה בישראל – יש אווירה של משהו חדש ומיוחד, יחידת עילית שאין הרבה כמוה.

"אנחנו מצליחים להוציא פרויקטים במהירות גבוהה כי אנחנו עובדים בשיטה קצת אחרת – קודם כל אנחנו שומרים על עצמנו כחברה קטנה, 15 עובדים שאחראים על הכל; אנחנו עובדים הרבה במיקור חוץ, מה שמזרז מאוד את העניינים, אנחנו מצליחים לתכנן מהר עם מתכננים פרטיים, ועדת המכרזים שלנו מתכנסת פעמיים בשבוע כדי לבחור זוכים, וכיוצא בזה.

"בשלוש השנים וחצי שחברה להשכיר קיימת שיווקנו כבר 5,000 יחידות דיור להשכרה שנמצאות כבר בשלבי בנייה שונים, השנה נשווק עוד כ-4,000 יחידות דיור, וב-2019-2020 יגיעו המון יחידות דיור להשכרה לשוק. יש לנו 3 פרויקטים בבנייה בירושלים, 3 פרויקטים בתל אביב, בחיפה יש לנו שני פרויקטים, ועוד פרויקטים בבנייה בהרצליה, ברמת השרון, בבאר יעקב, באור יהודה, ובשוהם. כרגע אנחנו בתהליכי מכרז לבניית עוד 1,300 יחידות דיור בגן יבנה, כרמיאל, באשקלון, בשוהם, וברמלה – אנחנו מתפרסים בכל הארץ ולראשונה גם בפריפריה", לדבריו.

לוי מוסיף גם כי דירה להשכיר מהווה גם גורם מתכנן נוסף לצד רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון ומנפיקה תוכניות מגורים גדולות בישראל – החברה מובילה את הסכם הגג בלוד שבמסגרתו ייבנו 17 אלף דירות חדשות, מובילה תכנון ל-25 אלף יחידות דיור ברחובות, ל-11 אלף יחידות דיור בהוד השרון, ועוד. "דירה להשכיר עושה גם ליווי פיננסי לפרויקטי מחיר למשתכן, הוצאנו קולות קוראים והיינו כלי להפצה של 120 מיליון שקל לטובת הקמת מעונות סטודנטים, אנחנו כחברת נדל"ן מקצועית יודעים לבצע בצורה טובה כל מטלה בתחום הנדל"ן שהמדינה תדרוש מאיתנו. המדינה מטילה עלינו את המטלות האלה כי אנחנו יכולים לעשות דברים שגופים ממשלתיים אחרים לא יכולים לעשות, בטח לא במהירות וביעילות שלנו", הוא אומר.

– איך אתם מצליחים להתגבר על הבירוקרטיה?

"אנחנו מצליחים לדלג על הבירוקרטיה שמאפיינת פרויקטים פרטיים ברשויות מקומיות בכך שאנחנו עושים את הפרויקטים שלנו בשיתוף מלא עם ראשי הערים – הם רוצים אותנו בעיר שלהם, אנחנו החדשות הטובות ביותר שהם יכולים לקבל לעיר שלהם, ובכך גם מאפשרים ליזמים לעבוד מהר ולדלג על הסחבת. זה דורש המון עבודת הסברה מול ראשי הערים, אבל ברגע שהם מבינים מה זה דירה להשכיר – אף אחד לא מסרב".

"ביקושים אדירים לדירות להשכרה"

לוי מסביר את הרציונל והמודל של דירה להשכיר: "מתחמי דיור להשכרה (מולטי פמילי) קיימים ומצליחים בכל העולם ואין שום סיבה שזה לא יצליח גם בישראל. מה שמייחד את המגורים במתחם כזה זה שכל הדיירים בו גרים בשכירות, ניתן לגור בשכירות כמה שרוצים, שכר הדירה נשאר קבוע ומפוקח, הדיירים מקבלים מגוון שירותים מהמפעיל ועוד. אפשר לבנות חיים שלמים במגורים להשכרה וזה מה שאנחנו רוצים ליישם בארץ.

"יש לנו כיום כ-1,000 דירות מאוכלסות במתחמי דיור להשכרה ברמת השרון, חיפה והרצליה, ברמת שביעות רצון גבוהה מאוד של הדיירים. ברמת השרון יש לנו פרויקט במגדל בן 21 קומות שמיועדות להשכרה, וגם ב-16 ו-17 קומות, בהרצליה יש לנו מגדל בן 12 קומות, בחיפה 11 קומות – כל הפרויקטים מספקים חוויית מגורים מהשורה הראשונה, במחירים מאוד הוגנים ובתנאים מצוינים. הפרויקטים שלנו מושכרים במהירות מדהימה, יש לנו אפילו רשימת המתנה.

"הפרויקטים שלנו מציעים דירות בנות 2, 3, 4 ו-5 חדרים, בכל טיפוסי הדירות. 25% מהדירות בכל פרויקט מוצעות במחיר מופחת שמשקף הנחה של לפחות 20% על מחיר השוק, והשאר מושכרות במחיר מלא אבל בתנאים טובים בהרבה ממה שקיים בשוק. מי שזכאי להתמודד בהגרלות על דירות להשכרה במחיר מופחת הם אותם זכאים של תוכנית מחיר למשתכן – זוגות נשואים שאין ברשותם דירה או רווקים מעל גיל 35 שאין להם דירה. תוקפים אותנו על כך, אבל לא ניתן היה לעשות הבחנה מבחינת הזכאות בין מחיר למשתכן לבין דירה להשכיר", הוא אומר.

– איך הביקוש לדירות להשכרה כאלה?

"הביקוש הוא אדיר. רק כדי לסבר את האוזן, בפרויקט גליל ים בהרצליה שיווקנו 68 דירות בשכ"ד מופחת ולהגרלה ניגשו 1,470 איש. ברמת השרון הוצאנו 71 דירות בשכ"ד מופחת ונרשמו 700 איש להגרלה. בחיפה הצענו כ-60 דירות ונרשמו 500 איש. לשם המחשה, דירת 3 חדרים בהרצליה כולל חניה מקורה ומחסן וכולל דמי ניהול עולה 3,970 שקל בחודש – זה 2,400 שקל פחות מדירה דומה במחיר שוק באזור זה, ואצלנו אנחנו מציעים דירה חדשה מקבלן".

– מה מושך קבלנים ויזמים לשוק הנדל"ן להשכרה?

"כשפיתחנו את המודל שלן דירה להשכיר היינו צריכים לתת מענה לשתי נקודות מרכזיות. מצד אחד, היות ואנחנו רוצים לייצר פרויקטים איכותיים, אנחנו צריכים לשם כך את החברות הכי טובות בשוק. לכן היינו צריכים ליצור מודל שיניב להן תשואה מספקת כדי שייכנסו לתחום. יצרנו מודל שאומר שאנחנו משווקים ליזמים קרקע מתוכננת שכולה הולכת לשכירות; הפרויקט שייבנה יופעל לתקופה ארוכה של 20 שנה, כך שהם מקבלים ודאות לזמן קבוע וידוע מראש, ובסופו הם יוכלו למכור את הדירות.

"כך, היזמים מקבלים שני תזרימי מזומנים – האחד מהפעלת הפרויקט ומקבלת דמי שכירות מהדיירים, והשני ממכירת הדירות בעתיד. בנוסף, הפרויקטים האלה כפופים לחוק עידוד השקעות הון ומזכים את היזמים במגן מס, ודבר שלישי הוא המימון – בגלל שפרויקטים כאלה נחשבים בעלי סיכון נמוך ניתן להשיג עבורם הרבה מימון בנקאי. כשיש הרבה מימון בנקאי, התשואה להון עולה. פרויקטי השכרה מניבים תשואה להון של 12%-14% וזה הרבה יותר טוב מהשיעורים שמקבלים בפרויקטי מולטי פמילי בחו"ל והרבה פחות מסוכנים. כל זאת מושך את היזמים והחברות הגדולות – כמו אשטרום, אפריקה, מינרב, שיכון ובינוי, אזורים. לכל אחת מהן יש יותר מפרויקט אחד איתנו, מה שאומר שהמודל שלנו אטרקטיבי להן", אומר לוי.

הוא מוסיף: "נקודה שנייה שאליה המודל מתייחס, היא צד הדיירים. לפרויקטים של דיור להשכרה יש תועלת חברתית גדולה – הם מספקים דיור בר השגה. המודל גם מבטיח שהיזמים יעשו עבודה טובה גם בבנייה וגם בתפעול הפרויקטים, כי אם לא, אז הדיירים ייצאו מהדירות ואז היזמים יישארו עם דירות ריקות שהם לא יכולים למכור 20 שנה – זה מבטיח מוצר טוב".

"הצעירים מעדיפים גישה – לא בעלות"

עוד אומר לוי, כי "אחרי שהפרויקט מאוכלס אנחנו מפקחים עליו ועל היזם. כל יזם מפקיד בידנו ערבות של 5 מיליון שקל, ואנחנו מוודאים שהוא עומד בתנאים שאליהם התחייב מול הדיירים ומולנו, שרמת השירות שלו גבוהה, ואם התנהלותו לא תקינה בסמכותנו לקנוס אותו. נציגים שלנו מבקרים בפרויקטים אחת לרבעון, מקבלים דיווחים מהשטח ונשארים מאחורי הקלעים. הכתובת למענה עבור הדיירים זה היזם שמפעיל את הפרויקט, אבל הם יודעים שמאחורי כל יזם עומדת מדינה.

"אנחנו גם עובדים עם היזמים הכי טובים בארץ, החברות הגדולות ביותר, והן לא משחקות משחקים. אם יזם לא יהיה טוב – הפרויקט שלו יהיה ריק, ואז הוא לא יוכל לשלם את הריבית לגורם המממן, ואז הגורם המממן יוכל לקחת לו את הפרויקט, מעבר לזה שהוא ייקנס על ידנו. זה מצב של WIN-WIN לכל הגורמים המעורבים – למדינה, לרשויות המקומיות, ליזמים וכמובן לדיירים. לא סתם זו צורת המגורים הפופולרית ביותר בעולם. בעולם הצעירים מעדיפים גישה לדירה יותר מבעלות על דירה, הם מעדיפים גישה לרכב יותר מבעלות על רכב. הכל יותר דינמי היום", לדבריו.

– אבל כידוע לך הישראלים הם לא כמו תושבי כל העולם – אצלנו עוד לא עשו את השינוי המחשבתי הזה ועדיין כל אמא בישראל דוחפת את בנה לקנות דירה כדי שיהיה לו נכס

"זה בגלל שלא היה כאן מוצר כזה כמו שאנחנו מציעים. אני למשל אדרבן את הבן שלי לגור בפרויקט דיור להשכרה. אני אעדיף שהוא יגור קרוב לעבודה, ייסע באופניים למקום העבודה ויחזור לדירה חדשה שמנוהלת טוב ע"י חברת ניהול של קבלן, ואת הכסף שהוא מרוויח שישקיע בבניית עסק, בהשקעה בלימודים וכדומה. למה הוא צריך להתחייב למשכנתא? ממש לא חייבים לקנות דירה. אני יודע שהשינוי לא יקרה ביום אחד, אבל זה הכיוון שהשוק שאליו יילך השוק בעתיד".

– איך יכול להיות כאן שוק מוסדי של דיור להשכרה?

"בעולם זה כבר קיים ואין סיבה שבישראל זה לא יהיה. עם תוצר לנפש של 38 אלף דולר אנחנו לא שונים מכל מדינת OECD אחרת, ואם יש שוק מוסדי במדינות כמו קנדה, גרמניה, ארה"ב, או בריטניה – זה יוכל להיות גם בישראל, רק צריך להקים את זה. דירה להשכיר תנפיק הרבה מאוד יחידות דיור להשכרה, ואחרי שהן ייבנו וישמשו כנכס מניב ליזמים שבנו אותן, או שהן יימכרו למשקיעים מוסדיים או שהיזמים ינפיקו אותן לקרנות ריט ויאפשרו לכל איש שמעוניין, לקנות יחידה באמצעות השקעה בקרנות הריט. קרן מגוריט למשל כבר נכנסה ולקחה 4 פרויקטים עם כ-700 דירות".

מתכונת, דרך, וקצב לקידום תהליכי בנייה

– כרגולטור, מה לדעתך הן הבעיות המרכזיות של שוק הנדל"ן הישראלי?

"השוק מתאפיין בשתי מכשלות גדולות – קצב הוצאת היתרי הבנייה, קצב איטי מדי שחייב להשתנות. זה לא ייתכן שייקח שנתיים במקרה הטוב להוציא היתר בנייה במרכז הארץ לתוכנית מאושרת. לא ייתכן. זה צריך לקחת חודשיים. המכשלה השנייה היא בתחום הביצוע. אני חושב שהביצוע בישראל יקר מדי, שכר העבודה בענף גבוה מדי בגלל החוסר בעובדים זרים וזה משפיע על עלויות הבנייה".

– קצב הוצאת ההיתרים תלוי במספר הפקידים בכל רשות מקומית, ומספר הפקידים נקבע ע"י הממשלה

"לא רק מספר הפקידים משפיע על קצב הוצאת ההיתרים. אני חושב שזה קשור לתהליכי עבודה לקויים, לקשר בין הגורמים השונים כמו למשל כיבוי אש, משרד הבריאות ומשרד התברואה וכדומה, וכן לרצונות של כל רשות מקומית להיכנס לפרטי פרטים ובכך לסרבל את התהליך. אלה דברים שצריכים לקבל טיפול שורש וזו מחויבות של הרגולטור כיום – לתת מתכונת, דרך, וקצב נדרשים לקידום תהליכי הבנייה. המדינה חייבת לעבוד ביחד עם השלטון המקומי ולמצוא את הפתרונות איך להאיץ את קצב מתן ההיתרים".

– ומבחינת עלויות הבנייה – מרכיב מרכזי ומשמעותי בהן זה המסים למדינה

"בכל העולם יש מיסוי בנדל"ן, לא המצאנו כאן שום דבר. מה שיותר מפריע לענף הנדל"ן בישראל ומשפיע גם על עלויות הבנייה זו הרמה הטכנולוגית הנמוכה בענף – וזה חבל. באומת הייטק כמו שלנו יש מקום לטכנולוגיה יותר גבוהה בענף ואני לא מבין למה זה לא מתפתח בקצב הראוי. דבר נוסף הוא החוסר בעובדים זרים, לצערנו עובדים ישראלים לא מוכנים לעבוד בתחום בעיקר בעבודות ה'רטובות' למרות אינספור ניסיונות של המדינה לעודד אותם, וצריך לשם כך עובדים זרים – ומאוד לא פשוט להביא אותם לישראל".

– מה דעתך על מדיניות הממשלה בתחום הדיור – מחיר למשתכן?

"מחיר למשתכן זו הפעם הראשונה שהמדינה לוקחת את תחום הדיור בצורה מאוד מקצועית ועמוקה ומנסה לשנות סדרי עולם של שוק הדיור. זה לא נעשה מעולם בהיקפים, בעוצמה ובמקצועיות שזה נעשה כיום. נכון שכל מה שהמדינה תעשה היא תספוג ביקורת, אבל בסך הכל מדובר במהלך ממשלתי ראוי שלא נעשה מעולם כך".

– אתה חושב שהתוכנית יכולה לפתור את מצוקת הדיור לאורך זמן?

"מדינת ישראל היא מדינה צומחת – בכל שנה – קצב הצמיחה לנפש כאן הוא בגובה 4% לשנה ולכן אנחנו רואים עלייה בביקושים ובהתאם במחירים. בטווח הארוך חסרות לנו 2 מיליון דירות ואנחנו צריכים להיערך לזה, ואני חושב שהממשלה כן פועלת בנידון".

– לסיכום, מה אתה אוהב לעשות בשביל הנפש? כדי לקחת פסק זמן מהעבודה

"פשוט מאוד – מוזיקה וספורט".