את "העוקץ" אי אפשר להעלים – אבל ניתן לצמצם סיכונים

בחודש שעבר הזדעזעה המדינה לאחר רציחתו של יזם הנדל"ן אלדד פרי. על פי טענות של רוכשי דירות לכאורה, פרי לא עמד בהבטחותיו. זהו לא המקרה היחיד שעליו שמענו בשנים האחרונות וקדמו לו גם טענות דומות לגבי ענבל אור. אז איך נמנעים ומצמצמים את הסיכון להונאות ומעשי עוקץ בשוק הנדל"ן?

כשבראש העסקה דמות מוכרת, זה לא מבטיח שהעסקה בטוחה או איכותית. לפעמים, בראש פרויקטים של השקעות, עומדים אנשים מפורסמים שכולנו מכירים ואוהבים. דווקא בעסקאות, שבהן מעורבת דמות מוכרת, כמו קצין בכיר לשעבר בצה"ל, מנהל בכיר במשק, או אדם מפורסם אחר, הרי שאין מדובר בתעודת כשרות לעסקה. הדמות המוכרת שאמורה לייצר אצל המשקיע ביטחון, דווקא דורשת ממנו לבדוק ולבחון הכול היטב, לא פחות מכל עסקה אחרת.

אומרים לכם שיש היעדר מוחלט של חסרונות או סיכונים? זהו סימן אזהרה מובהק. אם הכול נראה לכם מושלם מדי בהשקעה, צריכות להידלק אצלכם נורות אדומות, בוהקות אפילו. בכל השקעה יש סיכון ומי שלא מדבר על סיכונים או מגמד אותם, הוא ככל הנראה לא איש המקצוע הנכון.

אין נאמן בהשקעה: כמעט בכל מקרי העוקץ שהתפרסמו, לא היה בהשקעה גורם שהיה אמון על שמירת כספי המשקיעים ושתפקידו היה לוודא שמדובר במשק סגור של השקעה. קרי, שהכסף הולך אך ורק למטרות ההשקעה ולא יוצא החוצה למקומות שלא מקדמים אותה. גם כשיש נאמן בהשקעה, תבחנו את הוראות הסכם הנאמנות ותבדקו מה נדרש מהנאמן לבדוק ולבצע, לפני שהוא משחרר כספים בהשקעה.

החברה שהציעה את ההשקעה היא משווקת בלבד: כמעט בכל מקרי העוקץ שהיו בשנים האחרונות, מי ששיווק את ההשקעה הייתה חברה שהיא משווקת בלבד, שאיננה מתמחה בהשקעות ו/או מתעסקת בתיווך בלבד. להגיע להשקעה באמצעות חברה משווקת אין זה בהכרח סימן לעוקץ, אך יש לבדוק מה האחריות של אותה חברה, האם היא מעורבת בהשקעה וחלה עליה אחריות.

מנגנוני בקרה ורגולציה עצמית שהגוף החיל על עצמו: גופים שרוצים לדאוג למשקיעים בדרך כלל ידאגו למבקרים חיצוניים כמו משרדי עורכי דין, רואי חשבון ועוד. גופים מוכרים ובעלי שם, ששמים את שמם כמלווים של הפרויקט, לוקחים אחריות אישית גם על שמם הטוב.

אפשר להקטין את הסיכון להונאה אבל לא ניתן להעלים אותו לגמרי. מי שישים לב לנקודות שמצוין לעיל וייעזר בבעל מקצוע מטעמו, לא יוכל להעלים לחלוטין את הסיכון ליפול למקרה עוקץ, אך הוא יוכל להפחית משמעותית את הסיכויים להתממשותו. מוכרי החלומות הם מתוחכמים ויכולים להציג מצג שווא, גם בפני מי שמחפשים לבדוק ולבחון אותם.

עו"ד גיא קלינבוים הוא שותף בפירמת עורכי הדין GBK - גלזר, בכר קלינבוים ושות' ומומחה משפטי בהקמת קרנות השקעה

רוצים לכתוב למדור הדעות של אתר חדשות 13? שלחו לנו למייל: opinion13news@gmail.com